Mieten oder Kaufen in der Schweiz: Was lohnt sich 2026 wirklich?
März 17, 2026
5 Minuten Lesezeit
arvy Immobilien-Rechner
Mieten oder Kaufen in der Schweiz: Was lohnt sich 2026 wirklich?
Die Frage «Mieten oder Kaufen?» ist in der Schweiz nie einfach. Hohe Immobilienpreise, steigende Mieten und die Abschaffung des Eigenmietwerts ab ~2028 verändern die Rechnung grundlegend. Unser Rechner vergleicht die wahren Kosten — inklusive Steuern, Tragbarkeit und der Frage, die keine Bank stellt: Was passiert, wenn du mietest und die Eigenmittel stattdessen investierst?
Monatsmiete (brutto)
CHF 1'000CHF 5'000
Kaufpreis Immobilie
CHF 400'000CHF 2'500'000
Eigenmittel
10%50%
Minimum 20% erforderlich (davon max. 10% aus 2. Säule)
Hypothekarzins
0.5%4.0%
Bruttoeinkommen (Haushalt)
CHF 80'000CHF 400'000
Grenzsteuersatz
15%40%
Eigenmietwert abgeschafft
Neues Steuerrecht (voraussichtlich ab 2028)
So funktioniert der Vergleich Mieten vs. Kaufen
Der Vergleich ist weit mehr als «Miete versus Hypothekarzins». In der Schweiz spielen einzigartige Faktoren eine Rolle: der Eigenmietwert, die Tragbarkeitsregeln der Banken, steuerfreie Kapitalgewinne und ein Immobilienmarkt mit Preisen, die in vielen Regionen für Durchschnittsverdiener unerreichbar sind.
Die wahren Kosten des Kaufens
- Hypothekarzinsen — bei CHF 1 Mio. und 1.5%: CHF 12'000/Jahr.
- Unterhalt & Nebenkosten — Faustregel 1% des Kaufpreises: CHF 10'000/Jahr.
- Amortisation — 2. Hypothek von 80% auf 65% in 15 Jahren: CHF 10'000/Jahr.
- Eigenmietwert (bis ~2028) — fiktives Einkommen, ca. 60–70% der Marktmiete, abzüglich Schuldzinsen und Unterhalt.
- Eigenmittel — mindestens 20% des Kaufpreises, gebundenes Kapital.
Die wahren Kosten des Mietens
Die Monatsmiete inklusive Nebenkosten. Kein gebundenes Kapital, kein Zinsrisiko, keine Instandhaltung. Dafür keine Wertsteigerung und kein Eigenkapitalaufbau — es sei denn, du investierst die Differenz.
Die Eigenmietwert-Abschaffung verändert die Rechnung
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen (Umsetzung voraussichtlich ab 2028). Kein Eigenmietwert mehr als steuerbares Einkommen — dafür fallen die Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten weg.
Wüest Partner Studie (März 2026): Kaufen ist aktuell in 57% der Schweizer Gemeinden günstiger als Mieten. Nach der Eigenmietwert-Abschaffung dürfte dieser Anteil auf 71% steigen. Der Effekt ist besonders stark in der Westschweiz (Jura, Neuenburg, Freiburg, Wallis). In Zürich, Zug und der Zentralschweiz bleibt Mieten oft günstiger.
Unser Rechner enthält einen Toggle, mit dem du zwischen aktuellem und neuem Steuerrecht wechselst — so siehst du sofort, wie die Abschaffung deine persönliche Rechnung verändert.
Tragbarkeit: Die Hürde, an der viele scheitern
Bevor du dich in eine Immobilie verliebst, prüfe die Tragbarkeit. Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5–5% (nicht dem aktuellen Marktzins), plus 1% Nebenkosten, plus Amortisation. Die Gesamtkosten dürfen maximal ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens betragen.
| Kaufpreis | Min. Einkommen (ca.) | Eigenmittel (20%) |
|---|---|---|
| CHF 600'000 | CHF 108'000 | CHF 120'000 |
| CHF 800'000 | CHF 144'000 | CHF 160'000 |
| CHF 1'000'000 | CHF 180'000 | CHF 200'000 |
| CHF 1'500'000 | CHF 270'000 | CHF 300'000 |
Eigenmittel: mindestens 20%, davon mindestens 10% «hart» (Bargeld, Wertschriften, 3a-Guthaben). Maximal 10% aus der Pensionskasse — was allerdings die Vorsorgelücke vergrössert.
Die Frage, die keine Bank stellt: Was wenn du investierst?
Jeder Bankberater zeigt, dass Kaufen günstiger ist als Mieten. Was er nicht zeigt: Was passiert, wenn du die Eigenmittel investierst?
Bei CHF 1 Mio. Kaufpreis bindest du CHF 200'000 als Eigenmittel. Investiert bei 6% wachsen diese über 20 Jahre auf über CHF 640'000. Das ist der Opportunitätskosten-Effekt, den unser dritter Rechner-Tab transparent macht.
Der Schweizer Vorteil: Kapitalgewinne auf Wertschriften sind in der Schweiz steuerfrei. CHF 200'000, die auf CHF 640'000 wachsen = CHF 440'000 steuerfreier Gewinn. In Deutschland, den USA oder UK würdest du 20–30% Kapitalertragssteuer zahlen. Das macht die Strategie «Mieten + Investieren» in der Schweiz besonders attraktiv. (→ Investieren in der Schweiz: Einsteiger-Guide)
Natürlich ist ein Eigenheim mehr als eine Finanzentscheidung. Sicherheit, Gestaltungsfreiheit und der Stolz auf die eigenen vier Wände haben einen realen Wert. Aber die finanzielle Seite sollte man mit offenen Augen betrachten.
Häufige Fragen: Mieten oder Kaufen Schweiz
Lohnt sich Mieten oder Kaufen in der Schweiz 2026?
In 57% der Gemeinden ist Kaufen aktuell günstiger. Nach der Eigenmietwert-Abschaffung (~2028) dürfte dieser Anteil auf 71% steigen. In Zürich, Zug und der Zentralschweiz bleibt Mieten wegen hoher Kaufpreise oft günstiger.
Wie berechnet die Bank die Tragbarkeit?
Kalkulatorischer Zins 4.5–5% auf die Hypothek + 1% Nebenkosten + Amortisation der 2. Hypothek auf 65% in 15 Jahren. Total darf maximal 33.3% des Bruttohaushaltseinkommens betragen.
Wie viel Einkommen brauche ich für ein Haus?
Für CHF 1 Mio. mit 20% Eigenmitteln: ca. CHF 180'000 Haushaltseinkommen. Für CHF 750'000: ca. CHF 135'000. Nutze den Tragbarkeitsrechner oben für deinen individuellen Fall.
Was ändert die Eigenmietwert-Abschaffung?
Ab ~2028 kein Eigenmietwert mehr als steuerbares Einkommen. Dafür fallen Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhalt weg. Für die meisten Eigentümer eine Netto-Entlastung. Ersterwerber profitieren von einem befristeten Schuldzinsabzug (max. CHF 10'000/Jahr).
Was sind Opportunitätskosten beim Hauskauf?
Die Rendite, die du aufgibst, weil dein Kapital im Eigenheim gebunden ist. CHF 200'000 bei 6% = über CHF 640'000 nach 20 Jahren. Kapitalgewinne sind in der Schweiz zudem steuerfrei.
Was zählt als Eigenmittel?
Mindestens 20% des Kaufpreises. Davon 10% «hart» (Bargeld, Wertschriften, 3a). Max. 10% aus der Pensionskasse — was die Vorsorgelücke vergrössert.
Lohnt es sich, zu mieten und das Geld zu investieren?
Historisch haben Aktienportfolios (~7% p.a.) Schweizer Immobilien (~1.5% p.a. Wertzuwachs) übertroffen. Allerdings erzwingt ein Eigenheim Disziplin. Die Antwort hängt von der Rendite, dem Markt und deiner Disziplin ab.
Warum rechnen Banken mit 5% statt dem tatsächlichen Zins?
Stresstest. Eine Hypothek läuft 20–30 Jahre. In den 1990ern lagen Schweizer Hypothekarzinsen über 7%. Der kalkulatorische Zins stellt Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen sicher.
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Dieser Rechner und Artikel wurde von Thierry Borgeat, Co-Founder von arvy, erstellt und von Patrick Rissi, CFA, und Florian Jauch, CFA, geprüft.
Disclaimer: Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und stellt keine persönliche Anlage-, Steuer- oder Immobilienberatung dar. Die Berechnungen basieren auf vereinfachten Annahmen und Richtwerten. Die steuerlichen Auswirkungen der Eigenmietwert-Abschaffung basieren auf dem Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (voraussichtlich ab Steuerperiode 2028). Vergangene Renditen sind keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Individuelle Ergebnisse können je nach Kanton, Gemeinde, Objekt und persönlicher Situation abweichen. Kapitalgewinne auf Wertschriften sind in der Schweiz für Privatanleger steuerfrei — dies kann sich ändern. arvy ist ein von der FINMA beaufsichtigter Vermögensverwalter.
Disclaimer: Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und stellt keine persönliche Anlage-, Steuer- oder Immobilienberatung dar. Die Berechnungen basieren auf vereinfachten Annahmen und Richtwerten. Die steuerlichen Auswirkungen der Eigenmietwert-Abschaffung basieren auf dem Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (voraussichtlich ab Steuerperiode 2028). Vergangene Renditen sind keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Individuelle Ergebnisse können je nach Kanton, Gemeinde, Objekt und persönlicher Situation abweichen. Kapitalgewinne auf Wertschriften sind in der Schweiz für Privatanleger steuerfrei — dies kann sich ändern. arvy ist ein von der FINMA beaufsichtigter Vermögensverwalter.
